Vendre une maison et gérer les plus-values au Portugal

Découvrez comment vendre une maison et gérer les plus-values au Portugal, en profitant des exonérations possibles et en bénéficiant de stratégies fiscales pour réduire les impôts.

Vendre une maison au Portugal peut générer des plus-values, qui correspondent à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien immobilier. Toutefois, ce bénéfice est soumis à l'impôt sur le revenu (IRS), mais il existe des moyens d'optimiser le processus et de minimiser les impôts dus. Il est essentiel de comprendre les règles fiscales et les conditions d'exonération disponibles pour ceux qui souhaitent réaliser une vente avantageuse.

Que sont les plus-values immobilières ?

Les plus-values immobilières apparaissent lorsque la valeur de vente d'une maison est supérieure à sa valeur d'acquisition, déduction faite des frais engagés pour l'achat, la vente et les éventuelles améliorations apportées au bien immobilier. Ce bénéfice est imposable, mais il ne sera pas toujours nécessaire de payer des impôts, car il existe plusieurs avantages fiscaux qui peuvent être appliqués, tels que des exonérations dans certains cas.

Par exemple, si vous avez acheté votre maison 120 000 € et que vous l'avez vendue 200 000 €, la plus-value serait calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, déduction faite des frais supplémentaires tels que les travaux d'amélioration ou les frais de vente.

Comment calculer la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier ?

Le calcul des plus-values peut sembler simple, mais il comporte quelques étapes importantes pour garantir que les valeurs d'acquisition et de vente sont correctement ajustées. La formule de base est la suivante :

Plus-values = Valeur de vente - (Valeur d'acquisition + Frais + Améliorations)

• Valeur de vente : correspond au montant que vous avez obtenu de la vente du bien immobilier.
• Valeur d'acquisition : le prix auquel vous avez acheté le bien immobilier, ajusté en fonction de l'inflation.
• Frais : ils comprennent toutes les dépenses liées à l'achat et à la vente, telles que les impôts, les frais d'enregistrement, les actes notariés et les commissions.
• Améliorations : les coûts liés aux travaux d'amélioration effectués sur le bien immobilier, à condition qu'ils soient dûment justifiés par des factures.

Comment fonctionne l'imposition des plus-values ?

Au Portugal, l'imposition des plus-values est calculée sur 50 % de la valeur déterminée. Ce montant est ajouté à vos revenus dans l'IRS et soumis à votre taux marginal, qui varie entre 14,5 % et 48 %, en fonction de votre tranche de revenus. Par conséquent, l'impôt à payer dépendra non seulement du bénéfice réalisé lors de la vente, mais aussi de votre situation fiscale annuelle.

Avantages fiscaux et exonérations

Il existe plusieurs situations qui permettent l'exonération ou la réduction de l'imposition des plus-values. Parmi les plus courantes, on peut citer :

Réinvestissement dans un logement permanent

Si la vente est utilisée pour acheter une autre maison, à condition qu'elle soit également destinée à votre résidence principale et permanente, vous pouvez bénéficier d'une exonération fiscale, à condition que le réinvestissement soit effectué dans un délai de 36 mois après la vente.

Biens immobiliers achetés avant 1989

Si la maison a été achetée avant 1989, elle est exonérée de plus-values. Cet avantage s'applique aux biens immobiliers acquis avant l'entrée en vigueur du Code des impôts sur le revenu (IRS).

Amortissement du crédit immobilier

Au cours de la période 2022-2024, les plus-values réalisées lors de la vente d'une résidence secondaire peuvent être exonérées d'impôt si le montant obtenu est utilisé pour amortir le crédit immobilier.

Exemples pratiques de calcul des plus-values

Voici deux exemples de calcul de plus-values, afin d'illustrer les situations les plus courantes :

Exemple 1 : si vous vendez une maison pour 300 000 €, achetée 150 000 € et ayant fait l'objet de travaux d'une valeur de 20 000 €, le calcul serait le suivant :

Plus-values = 300 000 € - (150 000 € + 20 000 €) = 130 000 €

La valeur imposable sera de 50 % des plus-values réalisées, soit 65 000 €.

Exemple 2 : Si la maison a été achetée avant 1989 et vendue pour 500 000 €, les plus-values sont exonérées d'impôt.

Ces exemples permettent de comprendre comment les déductions de frais et d'améliorations ont une incidence sur le calcul des plus-values et, par conséquent, sur le montant imposable.

Comment déclarer les plus-values dans la déclaration d'impôt sur le revenu ?

Les plus-values doivent être déclarées dans la déclaration d'impôt sur le revenu, plus précisément dans l'annexe G. La valeur déterminée sera ajoutée aux revenus de l'année et l'impôt sera calculé sur la base de votre taux marginal d'impôt sur le revenu. Dans le cas de biens immobiliers acquis avant 1989, vous devez remplir l'annexe G1.

Il est essentiel de conserver tous les documents prouvant la valeur d'acquisition, les coûts liés à la vente et les améliorations apportées au bien immobilier, afin que la déclaration soit effectuée correctement et sans contretemps.

Vendre une maison et gérer les plus-values au Portugal nécessite une bonne connaissance des règles fiscales afin de profiter au maximum des exonérations et des avantages fiscaux disponibles. En calculant correctement les plus-values, en planifiant à l'avance et en profitant des possibilités d'exonération, vous pouvez réduire considérablement l'impôt à payer et maximiser le rendement de votre vente.

Source : SUPERCASA