Vender Casa e Como Lidar com as Mais-Valias em Portugal

Saiba como vender casa e lidar com as mais-valias em Portugal, aproveitando possíveis isenções e beneficiando de estratégias fiscais para reduzir impostos.

Vender uma casa em Portugal pode resultar em mais-valias, que são os lucros obtidos da diferença entre o preço de venda e o de compra do imóvel. Contudo, esse lucro está sujeito a tributação no IRS, mas existem formas de otimizar o processo e minimizar os impostos devidos. Compreender as regras fiscais e as condições de isenção disponíveis é essencial para quem pretende realizar uma venda vantajosa.

O Que São Mais-Valias Imobiliárias?

As mais-valias imobiliárias surgem quando o valor de venda de uma casa é superior ao seu valor de aquisição, descontando as despesas incorridas na compra, venda e possíveis melhorias feitas no imóvel. Esse lucro é tributado, mas nem sempre será necessário pagar imposto, pois existem vários benefícios fiscais que podem ser aplicados, como as isenções para certos casos.

Por exemplo, se a sua casa foi adquirida por 120.000€ e vendeu-a por 200.000€, as mais-valias seriam calculadas com base na diferença entre o preço de venda e o de aquisição, descontando custos adicionais como obras de melhoria ou encargos com a venda.

Como Se Calculam as Mais-Valias na Venda de Imóvel?

O cálculo das mais-valias pode parecer simples, mas envolve alguns passos importantes para garantir que os valores de aquisição e de venda estão corretamente ajustados. A fórmula básica é a seguinte:

Mais-Valias = Valor de Venda - (Valor de Aquisição + Encargos + Melhorias)

• Valor de Venda: Corresponde ao montante que obteve pela venda do imóvel.
• Valor de Aquisição: O preço pelo qual comprou o imóvel, ajustado pela inflação.
• Encargos: Incluem todas as despesas relacionadas com a compra e venda, como impostos, taxas de registo, escrituras e comissões.
• Melhorias: Custos relacionados com obras de melhoria realizadas no imóvel, desde que devidamente comprovados com faturas.

Como Funciona a Tributação das Mais-Valias?

Em Portugal, a tributação das mais-valias é feita sobre 50% do valor apurado. Esse valor é somado aos seus rendimentos no IRS e sujeito à sua taxa marginal, que varia entre 14,5% e 48%, dependendo da sua faixa de rendimentos. Por isso, o imposto a pagar dependerá não só do lucro obtido na venda, mas também da sua situação fiscal anual.

Benefícios Fiscais e Isenções

Existem várias situações que permitem a isenção ou a redução da tributação sobre as mais-valias. Algumas das mais comuns incluem:

Reinvestimento em Habitação Própria Permanente

Se a venda for utilizada para comprar outra casa, desde que seja também para a sua habitação própria e permanente, poderá beneficiar de isenção de imposto, desde que o reinvestimento seja realizado dentro de um prazo de 36 meses após a venda.

Imóveis Comprados Antes de 1989

Se a casa foi comprada antes de 1989, estará isenta de mais-valias. Este benefício aplica-se a imóveis adquiridos antes da entrada em vigor do Código do IRS.

Amortização de Crédito à Habitação

Durante o período de 2022 a 2024, as mais-valias obtidas na venda de uma segunda casa poderão ficar isentas de tributação, se o valor obtido for utilizado para amortizar o crédito de habitação.

Exemplos Práticos de Cálculo das Mais-Valias

Aqui estão dois exemplos de cálculo de mais-valias, para ilustrar as situações mais comuns:

Exemplo 1: Se vender uma casa por 300.000€, comprada por 150.000€ e tiver feito obras no valor de 20.000€, o cálculo seria:

Mais-Valias = 300.000€ - (150.000€ + 20.000€) = 130.000€

O valor tributável será 50% das mais-valias apuradas, ou seja, 65.000€.

Exemplo 2: Se a casa foi adquirida antes de 1989 e vendida por 500.000€, as mais-valias são isentas de tributação.

Estes exemplos ajudam a perceber como as deduções de encargos e melhorias impactam o cálculo das mais-valias e, consequentemente, o valor a ser tributado.

Como Declarar as Mais-Valias no IRS?

As mais-valias devem ser reportadas na declaração de IRS, especificamente no Anexo G. O valor apurado será somado aos rendimentos do ano e a tributação será calculada com base na sua taxa marginal de IRS. No caso de imóveis adquiridos antes de 1989, deve preencher o Anexo G1.

É fundamental manter toda a documentação que comprove o valor de aquisição, os custos associados à venda e as melhorias realizadas no imóvel, para que a declaração seja feita de forma correta e sem contratempos.

Vender casa e lidar com as mais-valias em Portugal exige um bom conhecimento das regras fiscais para aproveitar ao máximo as isenções e benefícios fiscais disponíveis. Ao calcular corretamente as mais-valias, planeando com antecedência e aproveitando as oportunidades de isenção, pode reduzir significativamente o imposto a pagar e maximizar o retorno da sua venda.

Fonte: SUPERCASA